BAIL COMMERCIAL AU CAMEROUN : 05 POINTS CRITIQUES A CONNAITRE
- Posté par Wilfried OYAMBE dans Blog immobilier
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Chair de poule à l’idée de faire affaire avec une entreprise ? Vous avez un local commercial, et une entreprise vous a approché pour louer l’emplacement.
Seulement, face à cette entité bourrée de fric et certainement puissante, vous avez l’impression d’être impuissant.
Mais ne vous inquiétez pas. Grâce à cet article, vous saurez quels sont les éléments indispensables pour un contrat de bail commercial solide. Voici donc les 5 points critiques à connaître pour établir un bail commercial sécurisant pour vous-même au Cameroun.
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le code civil camerounais définit le bail au titre du louage des choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » (article 1709, code civil camerounais).
On parle de bail commercial à partir du moment où le bailleur et le preneur s’accordent sur le point de l’exercice d’une activité « commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle » (article 103, Acte uniforme OHADA du 15/12/2010).
Ce type de bail est marqué par certaines spécificités qu’il est indispensable de prendre en considération pour la sécurité de votre patrimoine, mais aussi pour la conformité de votre opération.
#1 – Connaître la nature de l’activité du locataire
En tant que propriétaire, il est impératif de connaître ce à quoi va servir votre local, entre les mains du locataire professionnel déclaré.
Cela est important notamment, parce qu’avec cette information, vous pourrez anticiper les éventuels dégâts que cette activité pourra provoquer sur votre local. Il faut penser aux dégâts graves notamment ceux causés par des produits chimiques. Il y a aussi les nuisances que certaines activités peuvent provoquer. L’activité du locataire peut générer des bruits désagréables, ou des odeurs nauséabondes susceptibles de gêner le voisinage et de vous créer des problèmes en tant que propriétaire. Une situation pareille va aussi nuire à la réputation de votre immeuble, susciter des déménagements, et dissuader des potentiels locataires. A long terme, une telle situation va isoler votre local et réduire sa valeur commerciale sur le marché.
Il est aussi important de connaître l’activité du locataire pour pouvoir vérifier sa légalité et la conformité de ces activités. Dans ce sens, vous pouvez solliciter des preuves de conformité. C’est par exemple le cas pour un locataire hospitalier. Pour ouvrir un centre de santé, ou un centre médical, il faut avoir des agréments. Vous assurez de ces éléments. Cela vous évitera de trouver un beau matin, que votre local a été scellé.
#2 – Contrôler le régime des travaux
Le régime des travaux renvoi aux règles qui encadrent la planification, l’exécution et le suivi des travaux BTP dans votre local. Certains propriétaires préfèrent interdire tous travaux dans leur local. D’autres admettent des travaux d’embellissement (peinture, décoration, etc…). D’autres encore admettent des travaux plus lourd (destruction, reconstruction, élimination, réaffectation).
Le principe ici, est de toujours savoir exactement ce que le locataire compte faire sur la structure de votre local. Dans ce sens, vous pouvez exiger que tous travaux, ou certains types seulement, soient validés par vos soins. Les conditions des travaux peuvent être indiquées dans le contrat.
Cela est important, car, dans le calcul des structures de votre construction, l’ingénieur a pris en compte des paramètres précis qu’il est préférable de considérer pour toute modification de l’immeuble. Sauf qu’un locataire qui a le feu vert pour modifier l’immeuble à sa guise, peut lancer des travaux dont l’impact peut entraîner la fragilisation de la construction entière.
#3 – Enregistrer le bail impérativement
S’il y a une chose que vous devez faire après avoir signé votre contrat de bail, c’est d’enregistrer ce dernier. L’enregistrement du contrat de bail se fait auprès de l’administration fiscale, et non au commissariat. Enregistrer le bail en ces termes, lui donne force opposable et validité juridique qui vous permettront plus tard de régler rapidement un éventuel conflit avec le locataire (article 354 et 355 du Code Général des impôts 2024).
En effet, le code général des impôts mis à jour en 2024 stipule que « Aucun notaire, greffier, huissier ou autre officier public ne pourra faire ou rédiger un acte en vertu d’un acte sous seing privé ou passé hors du territoire, l’annexer à ses minutes, ni le recevoir en dépôt, ni en délivrer un extrait, copie, ou expédition, s’il n’a été préalablement enregistré, sous peine d’une amende de F CFA 100 000 et de répondre personnellement du droit, sauf les exceptions mentionnées dans l’article précédent et dans les articles ci-après. » (article 355 du Code Général des impôts 2024). Autrement dit, si votre contrat de bail n’est pas enregistré, il est comme inexistant aux yeux du magistrat.
#4 – Penser aux mentions obligatoires
En bail commercial, certaines dispositions réglementaires sont obligatoires. On dit qu’elles sont d’ordre public. Parmi elles, il faut compter :
- La nature du bail professionnel : on parle de bail commercial ou de bail professionnel lorsqu’un bailleur ayant la qualité requise, donne à location un local à l’effet pour ce dernier d’y mener des activités commerciales ou de fabrication (article 103, Acte uniforme OHADA du 15/12/2010) ;
- Le bailleur a l’obligation d’assurer le financement des grosses réparations urgentes (article 106 et 107, Acte uniforme OHADA du 15/12/2010) ;
- Les effets du contrat de bail continuent de se manifester lorsque le bailleur perd ou cède ses droits (article 110, Acte uniforme OHADA du 15/12/2010) ;
- Le contrat de bail reste en vigueur suite au décès du bailleur (article 111, Acte uniforme OHADA du 15/12/2010) ;
- Le montant du loyer est dynamique : ce qui signifie qu’il peut évoluer d’un contrat à un autre (article 116 et 117, Acte uniforme OHADA du 15/12/2010) ;
- Si vous voulez résilier le bail, il faut donner un préavis de 06 mois (article 125, Acte uniforme OHADA du 15/12/2010) ;
- Vous devez être tenu au courant, en cas de sous-location, de la volonté du sous-locataire de renouveler son bail (article 130, Acte uniforme OHADA du 15/12/2010).
#5 – Surveiller tout transfert du bail
La cession de bail renvoie au fait, pour le locataire, de transférer le bail à une autre entreprise. Cela peut se produire à la suite du rachat d’un fond de commerce par exemple.
À la simple lecture de ceci, certains ont déjà compris où l’on veut arriver. En fait, ici, le principe est de garder le contrôle sur ce qui se passe dans votre local. Pour cela, vous devez prévoir dans le contrat, l’insertion d’une clause qui vous permet d’accepter ou de refuser une opération de transfert de bail.
Certains bailleurs préfèrent laisser le locataire la liberté de céder le bail à sa guise. Erreur ! Si vous laissez ainsi la liberté au locataire de transférer le bail à n’importe qui, vous mettez votre patrimoine en danger. En effet, dans un tel scénario, le locataire peut transférer le bail à une personne physique ou morale qui ne correspond pas à vos critères, ou qui ne fait pas attention au règlement intérieur tout de même.
La prochaine fois que vous verrez les responsables de l’entreprise intéressée par votre local, vous serez mieux préparé. Pour toute autre préoccupation, vous pouvez nous contacter.
Wilfried OYAMBE, consultant immobilier
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